大驚！！買到凶宅怎麼辦？
2015/04/17
【威律說法】法律常識
大驚！！買到凶宅怎麼辦？
作者/周逸濱律師
許多人存下一筆錢之後，最希望的就是能買下一間房子，擁有一個屬於自己的家。但買房子最怕的不是買貴，而是買到凶宅，一想到這間房子曾有人自殺，就覺毛骨悚然。因此我們要討論，萬一買到兇宅該怎麼辦？
事實上，法律沒有直接說明甚麼樣的房子是兇宅，而是從物之瑕疵著手，參見民法第354條：「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」
簡單來說，如果買的房子有明顯減少價值的原因，就是物之瑕疵的一種。房子如果有非自然死亡之情形，房價很明顯會大受影響，此可能為物之瑕疵。
現行內政部的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，對兇宅雖有規範，賣房子前要填妥建物現況確認書，包含說明持有前與持有時是否曾發生過命案。而且此等瑕疵擔保的義務，也不以故意過失為必要條件，也就是說因為疏忽而不知道是兇宅，不論是賣家跟房仲都可能有瑕疵擔保責任。但並未明確定義兇宅。
至於法院對於兇宅的認定也還沒有一個統一的見解，比如說只要該房子以前發生過命案，通常法院都會認定為兇宅，但是高等法院民事判決99年度上字第873號：「兩造契約約定，系爭房地是否屬於凶宅，係以該建物專有部分於上訴人產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事以為認定，而系爭房地係於上訴人持有產權前之87年10月15日發生非自然死亡之事故，並非在上訴人產權持有期間內發生，上訴人不負物之瑕疵擔保責任。」也就是說該案件，買賣兩方對於兇宅的認定，是賣方擁有該房子的期間，是否有兇殺或自殺來判斷，賣方擁有這房子之前所發生的事情不關賣方的事，顯然的與民間對兇宅的認定有所不同。事實上兇宅的認定，也會與宗教信仰、人事時地物而產生變化，這也是法院認定的難處，例如跳樓身故時，兇宅是跳樓處或是直接死亡之一樓？住宅發生兇案但在救護車上才死亡是否算兇宅？住宅正對面戶曾發生命案是否也算兇宅？
也因為認定的難處，台灣法院對兇宅的認定沒有統一標準，為了避免日後起爭議，要在買賣房屋合約註明保證非兇宅之條款，以行政院消保處的定型化契約範例為例就必須由賣方表示：
本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：
(1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。
(2)於產權持有前，賣方
□確認無上列情事。
□知道曾發生上列情事。
□不知道曾否發生上列情事
這樣子可以增強買方保護自己的立場，也在未來有爭議時，可以有個依據，以免發生公說公有理，婆說婆有理的難處。
參考資料：
https://tw.house.yahoo.com/…/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E…
